Mənzil alarkən ən çox hansı səhvlərə yol veririk? - ARAŞDIRMA

Son illərdə vətəndaşların üzləşdiyi ciddi hüquqi məslələrdən biri də mənzil-tikinti kooperativlərindən mənzilləri alarkən yaşadığı problemlərdir. Qeyd edilən alqı-satqı müqavilələri bağlanan zaman vətəndaşlarla kooperativ arasında yaranan münasibətlər bəzən hüquqi müstəvidən çox kənarlaşaraq qeyd edilən müqavilələr üçün Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər normativ aktları ilə müəyyən edilmiş normalara riayət edilmir. Bu da əksər hallarda gələcəkdə müəyyən hüquqi problemlərə səbəb olur.

Mənzil alışı prosesindəki ən vacib məsələlərdən biri şirkətin etibarlılığıdır. Vətəndaş xüsusilə də yeni bir binadan mənzil almağa hazırlaşırsa, layihənin sahibi olan şirkəti hərtərəfli araşdırmalıdır. Beləliklə, yarana biləcək hər hansı bir problem zamanı şirkətin sizə necə kömək edə biləcəyi barədə bir fikir formalaşacaq. Şirkəti araşdırarkən, varsa, mütləq köhnə layihələrinə nəzər salmaq lazımdır. Müştəri şərhlərini nəzərə almaq da çox faydalıdır. Həmçinin, ev sahiblərinin hansı problemlərlə qarşılaşdıqları və bu problemlərin necə həll edildiyi kimi məsələləri qiymətləndirmək məsləhətli sayılır. Yaşayış komplekslərinin satışını həyata keçirən şirkətlər müştərilər üçün maraqlı təkliflər edirlər. Lakin bir çox hallarda bu təkliflər müştəri istəkləri ilə üst-üstə düşmür. Mənzil almaq istəyib, yalnız bütün məbləğin olmaması nadir hal deyil. Vətəndaşlar bir çox hallarda məcburi ipoteka kreditindən istifadə etməli olurlar. İpoteka müştərinin həm leyhinə, həm də əleyhinə ola bilər. İpoteka alan zaman fikir verməli olduğunuz bir neçə amil olmalıdır.

Məbləğın manatla olması – bu gələcəkdə devalivasiya zamanı sizə zərər yetirməyəcək amillərdən biridir.

FİFD – Faktiki illik faiz dərəcəsi normalda qeyri dövlət ipoteka üçün 10-12 % arasında dəyişə bilər.

Sığorta - Normalda bütün mənzillər həm ipoteka, həm də ki nağd alış zamanı icbari sığortalanmalıdır. Həmin sığortanın, bir illik dəyəri tikinti şirkəti tərəfindən ödənilməlidir.

Hazırda ölkəmizdə inşaat sektorunda əsl canlanma müşahidə olunur. Təsadüfi deyil ki, son illərdə tikilən evlərin keyfiyyəti artıb, müxtəlif konsepsiyalı layihələr həyata keçirilir. Tikinti şirkətləri biri-birindən cəlbedici şərtlər təklif etdiyindən, potensial alıcı üçün seçim etmək xeyli çətinləşib.

"MBA Consulting Group" rəhbəri Nüsrət İbrahimov SİA-ya açıqlamasında mənzil alarkən vətəndaşların üzləşdiyi əsas problemlərdən danışıb.

Əgər vətəndaş sənədsiz həyət evi alırsa onun problemi daha böyük olur. Yəni sənədsiz deyəndə torpağa hüquqi təsdiqedici sənəd yoxdur və təbii bu sənəd yoxdursa üzərindəki tikiliyə də heç bir hüquq yoxdur. Son olaraq sənədləşdirilməsi demək olar ki, 99,9 faiz problemlidir. Ona görə də vətəndaşlar daşınmaz əmlakın alqısının imtina etməsi daha məqsədəuyğundur. Elə evlərin ucuz satmağına səbəb bir mənzili bir neçə adama satmaq kimi hallarla rastlaşmasıdır. Ümumiyyətlə hüquqi təsdiqedici sənəd olmadan hər hansı bir daşınmaz əmlakı almaq böyük riskdir. Daşınmaz əmlakın təyinatına xələl gətirmədən daşınması mümkün deyil və ikincisi də dövlət qeydiyyatına alan, yəni, reyserə düşən mənzillərdir. Reyserə düşməyibsə o hüquqi cəhətdən daşınmaz əmlak sayılmır.

"Mənzil alarkən hal-hazırda ən aktual olan məsələ onun yerləşməsi, ətrafındakı infrastruktur göstəriciləri, nəqliyyat baxımından əlçatanlıq həyat üçün zəruri olan obyektlərin yaxınlığında yerləşməsi, habelə mənzilin yerləşdiyi binanın keyfiyyətli materialdan inşa olunması, həmin binanı tikən və yaxud idarə edən mənzil MTK-ların ictimai nüfuzu, binanın inşasına qədər gördüyü işlərdə hər hansı prosedur problemlərin yaranmaması, eyni zamanda mənzillərin hüquqi problemlərin olmamasıdır". Bu sözləri Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri, "Vecon Consulting" şirkətinin direktoru, iqtisadçı ekspert Vüqar Oruc deyib.

Bilirsiniz ki, bəzi hallarda məhkəmə predmeti olan mənzil alqı-satqısı var. Eyni vaxtda bir neçə nəfərə satılır və çox ciddi mübahisələr meydana çıxır. Sənədləşmə işinə ciddi diqqət yetirməlidir. Hazırda elektron qaydada mənzilin çıxarışını yoxlamaq imkanları da var. Və bütün sənədlərin qanuniliyini yoxladıqdan sonra alqı-satqı prosesinə start verilməlidir. Mənzil ilk növbədə insanların yaşayışı üçün komfort şəraitin olması ilə seçilir. Bilirik ki, mənzillər həm yaşayış, həm də köməkçi otaqlardan ibarətdir.

Yaşayış otağı geniş işıqlandırlmış mənzərəli olmağı ilə insanların zövqünə oxşaya bilər. Günəşin düşməsi həm də işıqlı mənzillərin olması insanın həm iş yaşayış komfektruna uyğun olur, həm də sağlamlıq problemləri yaratmır. Digər tərəfdən mənzilləri alarkən hüquqi prosedurlara ciddi əhəmiyyət vermək lazımdır. Adətən vasitəçilər bu prosesdə daha aktiv olur və bir çox hallarda problemlərin yaranması da onların öz işlərinə ciddi yanaşmamaların nəticəsi kimi meydana çıxır. Mənzil alışı zamanı iki variantda həyata keçrilir. Təmirsiz vəziyyətdə alır özü təmir edir, digər tərəfdə isə mənzil tam təmirli şəkildə əldə olunur ki, burada da alıcının zövqü yalnız təmirin bitdiyi an hesablanır. Artıq reallıq olaraq mənzilin vəziyyəti alıcı tərəfindən qəbul edilir və ya bəzi dəyişikliklər edilir. Mənzilə yerləşdikdə mərtəbənin zövq məsələsinə uyğun olmasını da qeyd etmək lazımdır. Elə insanlar var ki, aşağı mərtəbələrə üstünlük verir. Yuxarı mərtəbələr həm mənzərə baxımından, həm də təhlükəsizlik baxımından daha əlverişlidir.

Yeni tikililərin insanlara verdiyi komfortu hiss etmək baxımından daha yüksək mərtəbələri almağı məsləhətlidir. Alıcı hər hansı qiymətləndirmə şirkəti ilə məsləhətləşərkən öz işini daha ehtiyatlı və sağlam görmüş olar. Azərbaycan bu təcrübə tam həyata keçrilməyibdir və bəzi istisnalar şərtilə mənzilləri alan şəxslər yalnız özlərinin və ya yaxın ailə üzvrinin zövqlərini baxışlarını nəzərə alırlar. Ancaq məsləhət görülür ki, mütəxəssis məsələnin üçüncü tərəfin kimi öz münasibətini bildirsin.

Hərkəsin marağında olan ilk iş alqı-satqının baş tutmasıdır. Yəni satan tərəf mənzilin satılmasını istəyir, alan tərəf də təbii ki müştəri olaraq mənzili əldə edir. Burada üçüncü bir tərəfin qoşulmağı vacib şərtdir ki, bu bir tərəfsiz müstəqil bir tərəfi olmalıdır. Qiymətləndirmə şirkətləri alqı-satqı prosesi ilə maraqlanmır, yəni alanın və satanın tərəfindən deyil məhz üçüncü müstəqil tərəf kimi iştirak edərək alınacaq mənzilin bütün mənfi və müsbət xüsusiyyətlərini qeyd etmək imkanına malik olur. Bu da alqı-satqı prosesinin şəffaflığı ilə təmin etməsinə gətirib çıxarır. Sadaladığımız məsələlərlə vətəndaşlar qarşılaşmasın deyə məhz qiymətləndirmə şirkətləri iştirak edir. Ona görə də müqavilə imzalanmamışdan, konkret qərar verməmişdən qabaq qiymətləndirmə şirkətinin orada iştirak etməsi mütləqdir. Əsas məqsəd eyni zamanda vətəndaşların mənzil seçimində bir kvadrat metri orta bazar qiymətində dəyərləndirilməsinin müəyyən etməsi ilə maraqlı olmalıdırlar.

35000 çıxarışın içində yeni əldə olunmuş mənzillərin sayı 64737 rəqəmi təşkil edir. Təkrar qeydiyyat, yəni bir mülkiyyətçinin mülkiyyətdən çıxarılaraq digərinə ötürülmə faktları 24571 nəfərdir. Bu onu göstərir ki daşınmaz əmlak bazarında aktivlik 2021-ci ildə olduğu kimi 2022-ci ilində də hökm sürməkdədir. Ümumiyyətlə təkcə çıxarış alanlar deyil, eyni zamanda bütün daşınmaz əmlak bazarını təhlil etsək görə bilərik ki, say etibarilə ən çox alqı-satqı predmeti kimi çıxış edən torpaq sahələri və mənzillərdir.

Bəs mənzil alarkən hüquqi tərəflərini necə həll etmək lazımdır?

Hüquqşünas İnara Camal bu haqda SİA-ya danışıb.

Vəkillik fəaliyyəti haqqında qanunun 20-ci maddəsində maddi vəziyyətinə görə öz hesabına vəkil tutmaq imkanı olmayan şəxsə dövlət hesabına hüquqi yardım göstərən vəkil öz vəzifələrini yerinə yetirməkdən imtina edə bilməz.

Həmin qanunun 16-cı maddəsinə görə vəkil onun tərəfindən qəbul edilən müdafiə öhdəçiliyindən imtina etməməlidir. Bu o deməkdir ki, vəkil hüquqi yardımın göstərilməsindən müqavilə bağlanana qədər imtina edə bilər. Artıq müqavilə bağlanıbsa imtinaya yol verilmir.

Vətəndaşların Əmək Hüququqlarının Müdafiə Liqasının rəhbəri, vəkil Sahib Məmədov isə qeyd edir.

Mənzil tikinti koorporativləri adı altında çoxlu tikinti qurumlar fəaliyyət göstərir. Vergi məsələlərinə görə MTK pərdəsi altında gizlənirlər. Ən böyük risk ondan ibarətdir ki, tikinti bütün mərhələlərdə dövlət reyestrindən yarımçıq tikinti kimi qeydiyyatdan keçirilmir və payçıların qoyduğu vəsait sığortalanmır. Nəticədə mənzil 0 həddinə qədər tikiləndən sonra payçılar ora qoyduğu pul həddində qeydiyyata alınmalıdır və sığortalanmalıdır. Bilinməlidir ki, hansı mənzil kimin adına dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçib. Belə halda risklər aradan qalxır. Bu olmadığı halda isə dəfələrlə şahidi olmuş xeyli sayda belə hal vardır ki, bir mənzil bir neçə şəxsə satılır və nəticədə risk yaranır. Alıcı əmin olmalıdır ki, tikinti şirkətinin səriştəliyi düzgündür.

Əlbəttə müqavilə öhdəliyinə girmiş vəkil istər cinayət işində, istər inzibati işdə, istər də mülki işdə müştərisinə hüquqi yardımı göstərməlidir. Amma müqavilə bağlanana qədər müxtəlif səbəblərdən vəkil işi qəbul etməyə bilər. Burada maraqların toqquşması səbəbi və qərəzlilik məsələləri də ola bilər.

Havar Şəfiyeva