Mənzillərin qiyməti yenə həddən artıq şişirdilir

Ramil Osmanlı: "Qonşu ölkələrlə müqayisə apardıqda bizdə qiymətlər yüksəkdir"

Əmlak bazarında mənzillərin qiyməti gah bahalaşır, gah da ki, ucuzlaşır. İndi də gündəmdə olan məsələ əmlak bazarında mənzillərin real dəyərindən baha satılmasıdır.

Bəs bunu şərtləndirən amillər hansılardır? Mənzillərin ucuz satılması üçün hansı stiumullaşdırıcı addımlar atıla bilər?

"NBA Group konsaltinq" şirkətinin rəhbəri, daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspert Nüsrət İbrahimov məsələ ilə bağlı Mövqe. Az-a aşağıdakı açıqlamanı verib: "Təbii ki, tikinti şirkətləri, ev sahibləri istəyər ki, əmlaklarını baha qiymətə satsın. Əgər vətəndaş evini satışa çıxardırsa, demək onun məqsədi var, hər hansısa bir maliyyə problemini həll etmək istəyir. Mənzillərini satanların bir qismi yeni tikililərdə daha geniş, daha rahat, müasir tələblərə cavab verən mənzil almaq istəyir. Bir qismi özünün digər kommersiya problemini, bir qismi başqa problemlərini həll etmək istəyir. Buna görə də mənzilini satışa çıxarır. Təbii ki, vətəndaş da istəyir ki, mənzilini baha qiymətə satışa çıxartsın. Buna görə də bazarda qiymətləri az-çox araşdırır. Orta qiymətdən nisbətən yuxarı qiymətə satışa təklif edir. Amma təklif təklif olaraq da qalır. Çünki qiyməti diqtə eliyən satıcı yox, alıcıdır. Çünki, ödəyici alıcıdır. Alıcının da ödəmə qabiliyyətindən asılı olaraq qiymətlərlə oynayır. Əgər 1000 satıcı varsa və alıcı cəmi 1 nəfərdirsə, 1000 satıcıdan hansı ki biri, alıcının ödəyə biləcəyi qiymətə razılaşacaqsa, o da mənzilini sata biləcək. Qiymətləri alıcı tənzimləyir. Əgər alıcının ödəmə qabiliyyəti artırsa, bazarda qiymətlər də bahalaşır. Mən onunla razı deyiləm ki, mənzillər reallıqdan baha qiymətə satılır. Reallıqdan baha qiymətə təklif olunur, amma satılması real qiymət ilə üst-üstə düşür.

Qiyməti maya dəyəri və onun mənfəəti formalaşdırır. Maya dəyər əgər azalmırsa, tikinti şirkətləri satdığı mənzilin qiymətini azaltmağa meyilli olmurlar. Heç kim özünün mənfəətindən qaçmır. Əgər bizdə enerji daşıyıcılarının, tikinti materiallarının, əmək qüvvəsinin və digər ödənişlərin həcmi ilbəil artırsa, demək maya dəyəri artır. Maya dəyər artırsa, demək qiymətlər də artır. Artan qiymətlərin müqabilində alıcılar həmin mənzili bazarda almırlarsa, o halda tikinti şirkəti məcbur olur ki, mənzilləri ucuz qiymətə satıb bazardan çıxsınlar. Beləliklə tikinti bazarı tənəzzülə uğrayır. Bu tənəzzül də 3-5 il çəkir. Bu müddətdən sonra bazarda təklif demək olar ki, sıfra enir. Belə olduqda qiymətlər sıçrayışla artmağa başlayır. Buna görə də qiymətlərin aşağı düşməsinin tərəfdarı deyiləm. Mən onun tərəfdarıyam ki, mənzilə real ehtiyacı olan insanların ödəmə qabilliyəti artırılsın. Kredit imkanları artırılsın ki, bazardakı məhsullardan yararlana bilsinlər. Biz çox zaman qiymətlərin baha olmasından şikayət edirik, ancaq mən düşünürəm ki, biz başqa şeydən şikayət etməliyik. İnsanların ödəmə qabiliyyəti, kredit imkanları artırılmalıdır. Mən fikirləşirəm ki, qiymətlər bu səviyyədə normaldır".

"Əmlak Bazarı İştirakçıları" İctimai Birliyinin icraçı direktoru, ekspert Ramil Osmanlı da Mövqe. Az saytına açıqlama verib: "Bu məsələ Azərbaycan bazarı üçün real olsa da, iqtisadi tərəfdən o qədər də real deyil. Ona görə ki, bazar özü qiymətləri tənzimləyir. İlkin bazarda əgər qiyməti tənzimləyən qurumlar varsa, investorlar, MTK-lar tərəfindən qiymət tənzimlənirsə, əksər bazarda bunu bazar özü tənzimləyir. 2008-ci ilin əvvəllərinə kimi Azərbaycanda tələb təklifi üstələyirdi. Yəni tələbin yüksək olması nəticəsində qiymətlərin kəskin artım prosesi baş verirdi. Bazarda risk amili demək olar ki, yox idi. Bundan sonra artıq proseslər əksinə cərəyan eləməyə başladı. Bu gün bazarda risk böyük olsa da, təklif tələbi çox kəskin şəkildə üstələsə də, qiymətlərin kəskin azalması prosesi baş vermir. Qiymətlər demək olar ki, stabildir. Real dəyərdən yüksəkdir. Digər qonşu ölkələrlə müqayisə apardıqda bizdə qiymətlər yüksəkdir. Bunun da əsas səbəbi qeyd etdiyim kimi Azərbaycan bazarında tələbin təklifi kəskin üstələməsidir. Bizim təhlillərimiz göstərir ki, Azərbaycan bazarında bu vəziyyət ən azı 5-6 il davam etməlidir ki, mənzillərin qiyməti real dəyərinə düşsün.

Mənə elə gəlir ki, stimullaşdırıcı addımlardan daha çox burda inzibati nəzarətin tətbiqi daha səmərəli faktor olar. Çünki, bu gün bazarda ən stimullaşdırıcı addım vergilərin azaldılması, eyni zamanda kənar, cari xərclərin qarşısının alınması prosesi olardı. Hesab edirəm ki, bunlar ikisi birlikdə ilkin bazarda ümumu qiymətdə 10 % azalmaya gətirib çıxarda bilər. Halbuki smeta dəyərində həmin rəqəmlərin birgə göstəriciləri təqribən ümumi binanın smetasının 40 % -nə bərabərdir. Bu proses baş versə, maksimum halda 10 % azalma baş verə bilər. Bu baxımdan hesab edirəm ki, inzibati qaydada nəzarət gücləndirilməli və eyni zamanda qiymət qoyulması məsələsində tikinti şirkətlərinə bir qədər nəzarət olmalıdır. Düzdür bu sahibkarlığa müdaxilə kimi qiymətləndirilə bilər. Amma hesab edirəm ki, hər hansısa bir tikinti şirkəti öz alqı-satqı qiymətlərini rəsmi qurumlarda gizlədirsə, vergiqoymada istənilən güzəşt müsbət təsir göstərmiyəcək. Onsuzda şirkət vergidən bu və ya digər formada yayınır. Bu baxımdan hesab edirəm ki, inzibati nəzarət gücləndirilməlidir".