Ev almaq bir çox insan üçün həyatının ən böyük maliyyə qərarlarından biridir. Buna görə də mənzil seçərkən yalnız qiymətə və görünüşə baxmaq kifayət etmir. Mənzilin yerləşdiyi ərazi, binanın sənədləri, tikintinin keyfiyyəti, kommunal xərclər, nəqliyyat imkanları, gələcəkdə həmin evin satılmasının nə qədər asan olacağı və hətta mənzilin hansı mərtəbədə yerləşməsi belə qiymətləndirilməlidir.
Hazırda Azərbaycanda, xüsusilə Bakıda mənzil bazarında qiymətlərin artım tendensiyası müşahidə olunur. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının 2026-cı ilin iyul məlumatlarına görə, Bakı üzrə yeni tikili mənzillərin median qiyməti 1 kvadratmetr üçün təxminən 2 813 manat, köhnə tikililərdə isə 2 617 manat olub. Dekabr 2025-lə müqayisədə yeni tikililərdə artım 6,5 faiz, köhnə tikililərdə isə 3,8 faiz təşkil edib.
Bu rəqəmlər onu göstərir ki, “bir qədər gözləyim, qiymətlər mütləq ucuzlaşacaq” yanaşması hər zaman özünü doğrultmaya bilər. Digər tərəfdən, sırf qiymət artımından qorxaraq tələsik ev almaq da düzgün strategiya deyil. Əsas məsələ büdcəyə, məqsədə və gələcək planlara uyğun mənzil seçməkdir.
SİA mövzu ilə bağlı araşdırma edib.
Yeni tikili, yoxsa köhnə tikili?
Ev alanların qarşısında ilk suallardan biri budur: yeni tikili daha sərfəlidir, yoxsa köhnə tikili?
Yeni tikilinin əsas üstünlüklərindən biri binanın daha müasir infrastruktura malik olması, lift, parkinq, həyət, təhlükəsizlik və digər imkanların nəzərdə tutulmasıdır. Mənzilin planlaşdırılması da adətən daha müasir olur. Bundan başqa, yeni tikili mənzillər sonradan kirayəyə verilməsi və satılması baxımından da müəyyən üstünlüklərə malik ola bilər.
Lakin yeni tikilidə yalnız mənzilin qiymətinə baxmaq olmaz. Təmir xərcləri, kommunal və xidmət haqları, parkinq, binanın idarəetmə haqqı kimi əlavə ödənişlər də əvvəlcədən hesablanmalıdır. AQP-nin məlumatına görə, 2026-cı ilin iyulunda yeni tikili mənzillər üzrə satış müddəti təxminən 11-15 gün olub və bu seqment yüksək likvidlik göstərib.
Köhnə tikilinin isə əsas üstünlüyü ondan ibarətdir ki, ətrafdakı infrastruktur artıq formalaşıb. Məktəb, bağça, market, ictimai nəqliyyat, poliklinika və digər obyektlərin mövcudluğu əvvəlcədən məlumdur. Həmçinin bəzi köhnə binalarda eyni ərazidə yeni tikililərlə müqayisədə daha münasib qiymətə mənzil tapmaq mümkündür.
Ancaq köhnə binanın yaşı, kommunikasiya xətləri, liftin vəziyyəti, binanın konstruktiv vəziyyəti və gələcəkdə təmir xərcləri mütləq nəzərə alınmalıdır.
Ən ucuz mənzil həmişə ən sərfəli mənzil deyil
Mənzil bazarında ən böyük səhvlərdən biri yalnız kvadratmetrin qiymətinə baxmaqdır.
Məsələn, daha ucuz ərazidə 100 kvadratmetrlik mənzil almaq ilk baxışda sərfəli görünə bilər. Amma həmin mənzilin işə, məktəbə və digər gündəlik məntəqələrə uzaqlığı hər gün əlavə vaxt və nəqliyyat xərci yaradırsa, uzunmüddətli perspektivdə bu “ucuzluq” o qədər də sərfəli olmaya bilər.
Əksinə, bir qədər baha ərazidə yerləşən, nəqliyyat imkanları yaxşı olan və tələb görən mənzil gələcəkdə daha asan satıla və ya kirayəyə verilə bilər.
2026-cı ilin iyulunda AQP məlumatlarında premium ərazilərdə — Səbail, Nərimanov və Nəsimidə — median qiymətlər daha yüksək olub. Eyni zamanda Abşeron, Sumqayıt və Qaradağ kimi ərazilərdə qiymətlər daha aşağı səviyyədə formalaşıb.
Bu baxımdan ev seçərkən “mən bu mənzili neçə manata alıram?” sualı ilə yanaşı, “5 il sonra bu mənzilə kim maraq göstərəcək?” sualını da vermək lazımdır.
Mənzil alarkən sənəd məsələsi ən vacib məqamlardandır
Xüsusilə yeni tikilidə mənzil alan şəxslər üçün sənədləşmə məsələsi ciddi əhəmiyyət daşıyır.
Mənzil almadan əvvəl yalnız satıcının təqdim etdiyi sənədlərə güvənmək düzgün deyil. Binanın özünün hüquqi statusu, tikinti və istismara qəbul sənədləri, mənzilin dövlət qeydiyyatı məsələsi araşdırılmalıdır.
Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin məlumatına görə, MTK tərəfindən inşa edilmiş binada mənzilə çıxarış almaq üçün binanın istismara qəbul edilməsi ilə bağlı aktının olması mühüm şərtlərdən biridir. MMC tərəfindən tikilmiş binada isə binanın həmin şirkətin adına dövlət reyestrində qeydiyyata alınıb-alınmadığı da yoxlanmalıdır.
Yəni mənzilin gözəl təmiri, yaxşı mənzərəsi və münasib qiyməti sənədlərlə bağlı problemi kompensasiya etmir.
İpoteka ilə ev almaq sərfəlidirmi?
Əgər şəxsin bütün məbləği birdəfəyə ödəməyə imkanı yoxdursa, ipoteka mühüm alternativdir.
İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun hazırkı şərtlərinə əsasən, adi ipoteka kreditində mənzil qiymətinin ən azı 15 faizi, güzəştli ipotekada isə ən azı 10 faizi ilkin ödəniş kimi tələb olunur. Maksimal illik faiz dərəcəsi zəmanətsiz adi ipotekada 8 faiz, güzəştli ipotekada 4 faizdir; zəmanətli kreditlər üzrə bu göstəricilər müvafiq olaraq 7 və 3,7 faizdir.
2026-cı ilin ilk yarısında Fondun vəsaiti hesabına ümumilikdə 226,3 milyon manat məbləğində 2242 ipoteka krediti verilib. Kreditlərdən faydalananların 67 faizini gənclər və gənc ailələr təşkil edib.
Amma burada əsas məsələ bankın maksimum verdiyi məbləğ deyil, ailənin rahat şəkildə ödəyə biləcəyi məbləğdir. Bankın sizə yüksək məbləğdə kredit verməsi həmin məbləği götürməyin mütləq doğru olduğu anlamına gəlmir.
Aylıq ödənişlə yanaşı, kommunal xərclər, uşağın təhsili, ərzaq, nəqliyyat, təmir və gözlənilməz xərclər də nəzərə alınmalıdır.
Təmirli ev, yoxsa təmirsiz?
Bu da çox mübahisəli məsələdir.
Təmirsiz mənzil ilk baxışda daha ucuz görünür. Lakin alıcı təmirin real xərclərini ayrıca hesablamalıdır. Döşəmə, elektrik sistemi, santexnika, qapılar, mətbəx, sanitar qovşağı, boya, işıqlandırma və digər işlər ümumi büdcəni ciddi şəkildə artıra bilər.
Digər tərəfdən, hazır təmirli mənzil alarkən də “təmirli” sözünə aldanmaq olmaz. İstifadə olunan materialların keyfiyyəti, elektrik və su sistemlərinin vəziyyəti, təmirin nə vaxt aparıldığı yoxlanmalıdır.
AQP-nin 2026-cı il məlumatlarında təmirli və təmirsiz yeni tikili mənzillər arasında qiymət fərqinin təxminən 20-25 faizə çata bildiyi göstərilir.
Ona görə də bəzən bir qədər baha, amma keyfiyyətli təmirli mənzil almaq daha sərfəli ola bilər; bəzən isə təmirsiz mənzil alıb təmiri öz zövqünə və büdcənə uyğun etmək daha məqsədəuyğundur.
Mənzil alarkən hansı xüsusiyyətlərə üstünlük vermək lazımdır?
Əgər məqsəd həm yaşamaq, həm də gələcəkdə əmlakı satmaq və ya kirayəyə verməkdirsə, ən təhlükəsiz seçim adətən yaxşı yerləşmə + normal planlaşdırma + sənədlilik + likvidlik kombinasiyasıdır.
Mənzilin çox böyük olması həmişə üstünlük deyil. Məsələn, ailə üçün rahat 2 və ya 3 otaqlı, yaxşı planlaşdırılmış mənzil bəzən çox böyük, lakin istifadəsi çətin mənzildən daha likvid ola bilər.
Mərtəbə də önəmlidir. Birinci mərtəbədə təhlükəsizlik, rütubət və səs-küy; son mərtəbədə isə dam örtüyü, istilik və su izolyasiyası kimi məsələlər yoxlanmalıdır. Orta mərtəbələr bu baxımdan daha rahat seçim ola bilər.
Liftin sayı, binanın parkinqi, həyətin vəziyyəti, mənzilin gün işığı alması, pəncərələrin istiqaməti, qonşu mənzillərin yerləşməsi və səs-küy səviyyəsi də qiymətləndirilməlidir.
Bəs hazırda ev almaq, yoxsa gözləmək?
Mövcud göstəricilər bazarda kəskin ucuzlaşma deyil, daha çox mülayim artım və balanslaşma tendensiyasının olduğunu göstərir. 2026-cı ilin iyulunda yeni tikili seqmentində dekabr 2025-lə müqayisədə 6,5 faizlik artım qeydə alınıb.
Bu səbəbdən “mütləq qiymətlər düşəcək” düşüncəsi ilə uzun müddət gözləmək riskli ola bilər. Amma ev almaq qərarı yalnız bazarın istiqamətinə əsaslanmamalıdır.
Əgər alıcının sabit gəliri, ilkin ödənişi və uzunmüddətli yaşayış planı varsa, uyğun mənzil tapıldıqda alış məntiqli ola bilər. Əgər ilkin ödəniş üçün bütün yığım xərclənəcək, aylıq kredit ödənişi gəlirin böyük hissəsini aparacaq və əlavə maliyyə ehtiyatı qalmayacaqsa, bu halda bir qədər gözləmək daha təhlükəsizdir.
Nəticə etibarilə, ən sərfəli ev ən ucuz ev deyil. Ən sərfəli ev sənədi qaydasında olan, yerləşməsi yaxşı, gündəlik ehtiyaclara uyğun, saxlanma xərcləri idarəolunan və gələcəkdə də alıcısı tapıla biləcək mənzildir. Ev alarkən qiymətdən əvvəl sənədə, ərazidən əvvəl infrastruktura, gözəl təmirdən əvvəl binanın keyfiyyətinə və aylıq ödənişdən əvvəl öz real büdcənizə baxmaq daha doğrudur.
Ayşən Vəli
Bütün xəbərlər Facebook səhifəmizdə
USD
EUR
GBP
RUB