Azərbaycanda sosial və əlçatan mənzil modeli mümkündürmü? - ARAŞDIRMA

Ev almaq artıq sadəcə mənzil seçmək məsələsi deyil. Bir tərəfdə mənzil qiymətləri, digər tərəfdə gəlirlər, kredit imkanları və kirayə xərcləri dayanır. Xüsusilə Bakıda gənc ailə, tələbə və orta gəlirli insan üçün “mərkəzdə yaşamaq”, “ev almaq” və hətta “normal kirayə mənzil tapmaq” getdikcə daha ciddi maliyyə qərarına çevrilir. 2026-cı ilin ilk səkkiz ayında Azərbaycanda istehlak qiymətləri illik 5,7 faiz, ərzaq qiymətləri isə 6,9 faiz artıb. Eyni zamanda Mərkəzi Bankın məlumatına görə, 2025-ci ilin sonunda ölkə üzrə təklif olunan mənzillərin median aylıq kirayəsi 1 002 manata çatıb.

Bakıda mənzil bazarına baxanda əsas problem yalnız “evlərin qiyməti bahadır” cümləsi ilə izah olunmur. Əsl məsələ mənzilin qiyməti ilə insanın gəliri arasındakı münasibətdir. Hazırda müxtəlif bazar məlumatlarında qiymətlər fərqli metodologiya ilə hesablanır, lakin 2026-cı ilin sentyabrına aid elan məlumatlarında Bakıda yaşayış əmlakının orta tələb qiyməti kvadratmetr üzrə təxminən 2 213 manat göstərilir. Bu rəqəm sadəcə bir mənzilin qiymətini deyil, şəhərdə yaşayış məkanının əldə edilməsinin nə qədər böyük maliyyə yükünə çevrildiyini göstərir. Üstəlik, qiymətlərin yüksək olması insanları avtomatik olaraq ev almaqdan uzaqlaşdırmır; əksinə, bir çoxları ilkin ödəniş üçün illərlə pul toplamaq, kredit götürmək və ya daha ucuz əraziyə köçmək məcburiyyətində qalır.

SİA mövzu ilə bağlı araşdırma edib.

Burada daha maraqlı məqam ortaya çıxır: ev ala bilməyən insan kirayədə də rahatlaşmır. Mərkəzi Bankın 2026-cı ilin aprelində açıqlanan məlumatına görə, 2025-ci ilin dekabrında Azərbaycanda təklif olunan mənzillərin median aylıq kirayəsi 1 002 manat olub. Mərkəzi Bank eyni zamanda mənzilin qiyməti ilə kirayə gəliri arasındakı nisbət əsasında kapitalizasiya müddətinin 20,9 il olduğunu açıqlayıb. Bu, mənzil bazarının yalnız alıcı üçün deyil, kirayəçi üçün də ciddi maliyyə yükü yaratdığını göstərir. Paytaxtda tələbə mövsümünün başlaması ilə vəziyyət daha da hiss olunur: sentyabr ayında tələbə, gənc işçi və yeni ailələr eyni vaxtda münasib mənzil axtarmağa başlayır və beləliklə, bazarda tələbin müəyyən ərazilərdə artması qiymətlərə təsir edə bilir.

Məsələ təkcə Azərbaycana xas da deyil. Dünyanın müxtəlif şəhərlərində mənzil əlçatanlığı artıq ciddi sosial-iqtisadi problem kimi müzakirə olunur. OECD-nin 2026-cı il hesabatında bildirilir ki, son onilliklərdə OECD ölkələrinin böyük hissəsində real mənzil qiymətləri yüksəlib, mənzil xərcləri isə ev təsərrüfatlarının büdcəsində getdikcə daha böyük pay tutur. Təşkilat xüsusilə aşağı gəlirli kirayəçilərin əhəmiyyətli hissəsinin gəlirinin 40 faizindən çoxunu kirayəyə xərclədiyini qeyd edir. Avropa İttifaqında da 2026-cı ilin ilk rübündə mənzil qiymətləri əvvəlki ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 5,1 faiz, kirayələr isə 3 faiz artıb. Yəni problem “Bakıda evlər bahadır” səviyyəsində deyil; böyük şəhərlərdə əhali artımı, torpaq çatışmazlığı, tikinti xərcləri, maliyyələşmə və yeni mənzil təklifinin tələbi tam qarşılamaması bütün dünyada oxşar təzyiq yaradır.

Fərq isə dövlətlərin bu problemin qarşısında hansı mexanizmlərdən istifadə etməsindədir. OECD sosial və əlçatan kirayə mənzillərin artırılmasını əsas alətlərdən biri kimi göstərir. Hesabata görə, OECD ölkələrinin təxminən üçdə ikisində sosial kirayə mənzillər ümumi mənzil fondunun 5 faizindən də azını təşkil edir. Niderland, Avstriya və Danimarkada isə bu göstərici 20 faizdən yüksəkdir. Burada məqsəd bazarı tamamilə dövlətlə əvəz etmək deyil. Daha çox o deməkdir ki, bütün insanlar mənzil almaq imkanına malik olmadıqda, onların yaşayış ehtiyacını yalnız kommersiya kirayə bazarının öhdəsinə buraxmamaq üçün alternativ mexanizmlər yaradılır.

Azərbaycan üçün maraqlı sual da məhz buradan başlayır: Bakıda mənzil bazarında əsas məqsəd yalnız daha çox bina tikmək olmalıdır, yoxsa daha əlçatan mənzil yaratmaq? Çünki çoxmərtəbəli binaların sayının artması avtomatik olaraq mənzilin hamı üçün əlçatan olması demək deyil. Əgər yeni tikilən mənzillərin qiyməti orta gəlirli ailənin imkanlarını üstələyirsə, şəhərin mənzil fondu böyüsə də, mənzil problemi tam həll olunmur. OECD də problemin səbəbləri arasında yalnız tələbi deyil, tikinti xərcləri, torpaq siyasəti, maliyyələşmə və kifayət qədər əlçatan mənzil təklifinin olmamasını göstərir.

Üstəlik, mənzil məsələsi yalnız iqtisadiyyatla bitmir. İnsan harada yaşayırsa, onun işə, məktəbə, universitetə, nəqliyyata və sosial xidmətlərə çıxışı da həmin seçimdən asılıdır. Ucuz ev tapmaq üçün şəhərin kənarına köçən insan hər gün daha çox yol gedirsə, nəqliyyata daha çox pul xərcləyirsə və vaxt itirirsə, kağız üzərində ucuz mənzil əslində ailənin ümumi xərclərini o qədər də azaltmaya bilər. Buna görə müasir şəhər siyasətində söhbət yalnız “ucuz ev”dən yox, əlçatan yaşayış mühitindən gedir.

Bakıda isə hazırkı mənzərəni daha da maraqlı edən başqa faktorlar var. Məsələn, 2026-cı ilin sentyabrında Formula 1 günlərində şəhərin mərkəzi və tras ətrafında qısamüddətli kirayə mənzillərə tələbatın artdığı və bəzi ekspert açıqlamalarında gündəlik kirayələrin əvvəlki dövrlə müqayisədə təxminən 40 faiz yüksəldiyi bildirilib. Bu artımın əsasən yarış günləri ilə məhdudlaşdığı, uzunmüddətli kirayə bazarına təsirinin daha məhdud olduğu da qeyd edilir. Bu isə göstərir ki, mənzil bazarında qiyməti yalnız evin özü müəyyən etmir; mövsüm, tələb, turizm, şəhər mərkəzinə yaxınlıq və konkret hadisələr də qiymətə təsir edə bilir.

Nəticədə məsələ sadə bir “evlər bahadır” şikayətindən daha genişdir. Sual budur: Bakı böyüdükcə onun sakinləri üçün mənzil tapmaq da asanlaşacaqmı, yoxsa şəhərin iqtisadi imkanları ilə yaşayış xərcləri arasındakı məsafə daha da genişlənəcək? Dünya təcrübəsi göstərir ki, mənzil əlçatanlığı yalnız bazarın öz axarına buraxılan məsələ kimi qalmır; bir çox ölkə sosial kirayə, əlçatan mənzil, subsidiyalı maliyyələşmə və şəhərsalma siyasətləri ilə bu təzyiqi azaltmağa çalışır. Azərbaycan üçün əsas müzakirə də məhz burada başlaya bilər: Bakıda yeni evlər tikməkdən daha vacib məsələ, həmin evlərin kim üçün əlçatan olmasıdır.

Ayşən Vəli