"Təminat qeydi" sistemi mənzil alıcılarına hansı üstünlükləri verəcək? - EKSPERT AÇIQLADI

Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında uzun illərdir vətəndaşların üzləşdiyi bəzi problemlərin həlli üçün yeni qanun dəyişiklikləri təklif olunur. Layihədə tikintisi davam edən binalarda mənzil alanların hüquqlarının daha etibarlı qorunması, qeydiyyat prosesinin sürətləndirilməsi və çıxarışsız əmlakların rəsmiləşdirilməsi nəzərdə tutulur. Gözlənti odur ki, bu dəyişikliklər həm alıcıların hüquqlarını daha yaxşı təmin edəcək, həm də bazarda etimadı artıracaq. Bəs təklif olunan yeniliklər bu problemlərin həllində nə dərəcədə effektiv olacaq? Bu qanun layihəsinin əsas məqsədi nədir? Qanun layihəsində nəzərdə tutulan "təminat qeydi" sistemi necə işləyəcək və vətəndaşın hüquqlarını necə qoruyacaq? Bu mexanizm eyni mənzilin bir neçə nəfərə satılması kimi halların qarşısını tam ala biləcəkmi?

Məsələ ilə bağlı əmlak eksperti Anar Nəsirov SİA-ya açıqlamasında bildirib ki, çıxarışı olan və qanuni qaydada alqı-satqısı həyata keçirilən mənzilin bir neçə nəfərə satılması qeyri-mümkündür:

"Çünki, bildiyiniz kimi, bütün çıxarışlar vahid elektron bazada qeydiyyata alınır. Alqı-satqı zamanı mənzilin üzərində hər hansı yüklülüyün olub-olmaması barədə arayış alınır, həmin mənzildə qeydiyyatda olan şəxslərin razılığı təsdiqlənir, alqı-satqı məbləği isə notariat qaydasında bank vasitəsilə ödənilir. Proses belə başlayır: əvvəlcə vətəndaş almaq istədiyi evi seçir. Daha sonra çıxarış kimin adınadırsa, həmin şəxs alıcı ilə birlikdə notariusa və ya ASAN Xidmətə müraciət edir. Bu zaman mənzil barədə müvafiq arayışlar alınır. Ardınca mənzildə qeydiyyatda olan şəxslər barədə yaşayış yeri üzrə arayış təqdim edilir. Əgər mənzildə qeydiyyatda olan şəxslər varsa, onların hər birinin notariat qaydasında razılığı alınmalıdır. Satıcı ailəlidirsə, həyat yoldaşının da notariat qaydasında razılığı tələb olunur.

Bundan sonra alqı-satqı müqaviləsi tərtib edilir və mənzilin ümumi dəyəri müqavilədə göstərilir. Alıcı müqavilədə göstərilən məbləği bank vasitəsilə ödəyir, ödəniş qəbzini alaraq notariusa təqdim edir. Bundan sonra notariat qaydasında alqı-satqı rəsmiləşdirilir. Satıcı mənzili satdığını, alıcı isə mənzili aldığını təsdiq edir.

Yəni alqı-satqı başa çatana qədər alıcının ödədiyi vəsait notariat proseduru çərçivəsində nəzarətdə saxlanılır. Müqavilə imzalandıqdan sonra alıcıya alqı-satqı müqaviləsi təqdim olunur, satıcı isə bank vasitəsilə vəsaiti əldə edir. Bu, alqı-satqının qanuni prosedurudur. Burada bir məqama da diqqət yetirmək lazımdır. Əgər vətəndaşın banka borcu varsa və ya mənzil ipoteka ilə yüklüdürsə, bu məlumat arayışda göstərilir. Belə halda mənzilin alqı-satqısı mümkün olmur. Digər tərəfdən, mənzildə qeydiyyatda olan şəxslərdən hər hansı birinin razılığı olmadıqda da notariat qaydasında alqı-satqı həyata keçirilmir. Əgər vətəndaş həmin mənzilə üç ildən az müddət sahibdirsə, vergi öhdəliyi yaranır. Bu halda mənzilin ümumi sahəsindən 30 kvadratmetr çıxılır, qalan sahə isə yerləşdiyi ərazi üzrə müəyyən edilmiş əmsallara uyğun hesablanaraq vergiyə cəlb edilir. Vergi hesablanarkən Vergi Xidmətinin müəyyən etdiyi zonalar və əmsallar əsas götürülür. Mənzilin ümumi sahəsindən 30 kvadratmetr çıxıldıqdan sonra qalan hissə yerləşdiyi əraziyə uyğun əmsalla hesablanır və həmin məbləğ üzrə vergi tutulur.

Alqı-satqı zamanı bank rüsumlarını və notariat xidmət haqqını, bir qayda olaraq, alıcı ödəyir. Qısacası, əgər alqı-satqı qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq notariat qaydasında həyata keçirilirsə, eyni mənzilin iki və ya üç nəfərə satılması qeyri-mümkündür. Bu yalnız saxta sənədlərdən istifadə edildiyi hallarda baş verə bilər. Məsələn, bir neçə il əvvəl bəzi şəxslər kirayə müqavilələrini saxtalaşdıraraq və ya onları xarici ölkələrdə etibarnamə kimi rəsmiləşdirərək mənzilləri qanunsuz şəkildə satmağa cəhd edirdilər. Yəni saxta sənəd əldə edilmədiyi halda, çıxarışı olan bir mənzilin iki və ya daha çox şəxsə satılması mümkün deyil.

Kiminsə etibarından sui-istifadə etməklə, notariat prosedurundan kənarda saxta sənədlərlə vətəndaşı aldatmaq mümkündür. Lakin notariat qaydasında eyni mənzilin iki və ya daha çox şəxsə satılması qeyri-mümkündür. Çünki notariat sistemində bütün məlumatlar vahid bazada görünür. Mənzilin kimə məxsus olduğu, bütün təsdiqlər və əməliyyatlar sistemdə qeyd olunur. Bundan əlavə, alqı-satqı prosesi müşahidə kameralarının nəzarəti altında həyata keçirilir. Bütün bunlar onu göstərir ki, notariat qaydasında bir mənzilin iki və ya üç nəfərə satılması mümkün deyil.

Burada məsuliyyət yalnız notariusun deyil, həm də daşınmaz əmlakın dövlət reyestrini aparan qurumun və müvafiq arayışları təqdim edən dövlət orqanlarının üzərinə düşür. Nəticə etibarilə, alqı-satqı qanuni qaydada aparılırsa, tərəflər şəxsən iştirak edirsə, bütün razılıqlar notariat qaydasında təsdiqlənirsə və satıcının həyat yoldaşının razılığı da təqdim olunursa, həmin alqı-satqının saxta olması və eyni mənzilin bir neçə nəfərə satılması mümkün deyil".