"Köhnə tikililərdə qiymət zəifləməsi struktur tendensiyadır" - ŞƏRH EDİLDİ

"Son dövrlərdə xüsusilə sovet dövründə inşa edilmiş “xruşovka” və “leninqrad” layihəli binalarda qiymət dinamikasında nisbi zəifləmə müşahidə olunur. Bu enmə kəskin və kütləvi xarakter daşımır, lakin yeni tikililərlə müqayisədə köhnə tikililərin bazar mövqeyi zəifləyib və bu, müəyyən seqmentlərdə qiymətlərin ya sabit qalmasına, ya da real ifadədə geriləməsinə səbəb olur". Bu sözləri SİA-ya açıqlamasında ekspert Ramil Osmanlı deyib.

Onun sözlərinə görə, bu prosesin bir neçə əsas səbəbi var: "İlk növbədə, ipoteka mexanizmlərinin şərtləri mühüm rol oynayır. Dövlət ipotekası və güzəştli kredit proqramları daha çox çıxarışlı, texniki göstəriciləri daha uyğun olan və banklar üçün likvid sayılan mənzillərə yönəlir. Köhnə tikililərdə isə sənədləşmə, texniki vəziyyət və planlaşdırma xüsusiyyətləri səbəbindən bankların yanaşması daha ehtiyatlı olur. Bu isə alıcıların seçimində yeni tikililərə üstünlük verilməsinə gətirib çıxarır. İkinci mühüm amil bazarda yeni tikililərin artmasıdır. Son illər böyük şəhərlərdə, xüsusilə paytaxtda genişmiqyaslı yaşayış kompleksləri istifadəyə verilib. Yeni layihələr daha müasir planlaşdırma, yeraltı dayanacaq, təhlükəsizlik sistemi və sosial infrastruktur vəd edir. Alıcı psixologiyasında “yeni və komfortlu” anlayışı üstünlük təşkil etdiyindən, köhnə fonda maraq nisbətən azalır və bu da qiymət təzyiqi yaradır. Urbanizasiya və şəhərsalma siyasəti də mühüm faktordur. Bəzi ərazilərdə köhnə binaların sökülməsi və yenidənqurma planları mövcuddur. Bu, paradoksal olaraq iki istiqamətli təsir göstərir: bir tərəfdən söküntü gözləntisi olan ərazilərdə qiymətlər süni şəkildə yüksələ bilir, digər tərəfdən isə risk və qeyri-müəyyənlik səbəbindən alıcılar ehtiyatlı davranır və tələbat azalır. Ümumilikdə isə köhnə fondun uzunmüddətli perspektivdə mərhələli şəkildə bazardan sıxışdırılması tendensiyası müşahidə olunur.

Alıcılıq qabiliyyəti də qiymət dinamikasına birbaşa təsir edir. Gəlirlərin artım tempi ilə mənzil qiymətlərinin artımı arasında balans pozulduqda, xüsusilə orta gəlirli ailələr daha sərfəli və ipotekaya uyğun variantlara yönəlir. Köhnə tikililər bir vaxtlar daha əlçatan hesab edilsə də, hazırda onların qiymətləri ilə təklif etdiyi şərait arasında uyğunsuzluq yarandıqda bazar korrektəsi qaçılmaz olur. Bu prosesin uzunmüddətli və ya müvəqqəti olması məsələsinə gəldikdə isə, hesab edirəm ki, burada struktur xarakterli dəyişikliklər baş verir. Yəni söhbət qısamüddətli dalğalanmadan yox, bazarın keyfiyyət transformasiyasından gedir. Köhnə tikililər tamamilə dəyər itirməyəcək, çünki onların yerləşdiyi mərkəzi ərazilər həmişə cəlbedici qalacaq. Lakin yeni tikililərlə qiymət fərqi artdıqca, köhnə fond daha çox sosial və iqtisadi baxımdan aşağı və orta seqmentin bazasına çevriləcək.

Müşahidə olunan enmə daha çox bazarın struktur dəyişməsi və alıcı prioritetlərinin yenilənməsi ilə bağlıdır. Bu, müvəqqəti korrektədən çox, mərhələli və selektiv xarakter daşıyan uzunmüddətli tendensiya kimi qiymətləndirilə bilər".